Kompara aliron. Metodoj por determini la valoron de nemoveblaĵoj

En la mondo praktiko en la kampo de nemoveblaĵoj takson laboro uzita tri eblecoj:

• kompara aŭ merkato;
• multekosta;
• profita.

La elekto de metodo dependas de la celo de taksado kaj la reala situacio, kiu evoluis ĉirkaŭ aparta tipo de bienes radikoj. Tamen, la plej fidinda metodo daŭre konsideras kompara alproksimiĝo en determinado de la taksita valoro.

Bazaj principoj de kompara taksado

Kompara alproksimiĝo - aro de teknikoj por determini la merkato valoro de la proprieto. Takso de proprieto kompare kun similaj objektoj.

La bazo de takso surbaze de la sekvaj principoj:

• Propono kaj peto. Tiuj du indikiloj estas nedisigeble ligitaj, limigita nombro de proponoj levas specifa peto, kaj inverse, ju pli ofertoj, la malpli postulon.
• Anstataŭigo. Nek la aĉetanto ne pagas pli altan prezon se la proprieto kun similaj ecoj valoras malpli.

La koncepto de merkato valoro estas preskaŭ identa al la koncepto de ekvilibro prezo. La ekvilibro prezo - estas aro de kvanta karakterizaĵoj kaj prezoj faktoroj kiuj determinas la propono kaj peto de la projekto, kiu estas komparita.

La ĉefa kriterio por elekto de comparables por determini la valoron de nemoveblaĵoj

Elementoj kiuj estas prenitaj en rakontas en la kompara analizo, granda nombro, kaj iliaj kombinaĵo estas preskaŭ egala al senfineco. Tial, kiam analizanta limigita al certa nombro de faktoroj kiuj havas rektan efikon sur prezoj.

komparo elementoj. kiel rajto

Ajna ŝarĝon aŭ servuteco konduki al malkresko en la kosto de la taksita objekto. Tio estas, ajna limigo de la rajto de posedo - estas redukti prezojn. Se la objekto estas taksita kompare kun komparebla objektoj ne havas la malavantaĝojn, la prezo, male, ĝi pliigas.

Por havebleco de lando servidumbres - ne estas la sola paŝo-malsupren faktoro. En taksado de valoro estas tre grava, trapasas proprieton de la tero aŭ la rajton lizi, permanenta uzo. La lasta du reguloj aplikiĝas al malaltigo faktoroj. Estas tre grave, ĉu la lando havas iujn limigojn por plue trakti ĝin.

laŭ vendo

Tiaj kondiĉoj estas prenitaj en rakontas, se la taksita objekto vere havas la specialaj aspektoj de la vendo.

Por malaltigo faktoroj inkludas bankroton, tio estas, la vendanto hastis fari aĉeton kaj vendo transakcio, ekde la tempo de ekspozicio de la objekto merkato inmobiliario estas certe reduktita kompare kun similaj objektoj.

La takso de signifa influo kaj rilataj komunikadoj, partnerecoj, sed por taksi tiuj riskoj estas malfacila.

Se la aĉetanto kaj vendanto estas rilatigitaj lizkontrakto rilatoj, kaj estas planita por fini la vendoj kontrakto inter ili, por ŝpari sur impostoj pagoj, kompreneble, la estimita kosto estos malalta. Motivado en ĉi tiu kazo, oni - kiel la partioj al la transakcio estas konektitaj de aliaj ne-merkato rilatoj, tial, la vendisto vere pruntas al la aĉetanto. Tia situacio, se la transakcio estos sur la kondiĉoj de la elekto.

Pliigi la taksita valoro de residenciales nemoveblaĵoj povas alporti la perspektivo de ricevi stato subvenciojn por infrastrukturo disvolviĝo. La grandeco de la supozata prefera pruntoj estas determinita de la diferenco inter subvenciita kaj merkato pruntoj.

merkato kondiĉoj

Al la minus flanko povas esti uzata se estas signifa diferenco inter la merkato prezo por similaj ecoj kaj sperta.

Ŝanĝi la funcionalidad povas ankaŭ konsideri la horo de taksi, ĉar la efiko sur propono kaj peto.

Site loko bieno

Fizikaj faktoroj (por la lando)

Kompara alproksimiĝo en pritaksanta lando implikas renkontiĝo karakterizaĵojn de la objekto propraĵo:

• amplekso;
• formi;
• geologion;
• topografio;
• nivelo de prepariteco, tio estas, ĉu klarigita tero verdajxon, ĉu la neregulaĵoj estas forigitaj;
• kvalito indikilojn de grundo.

La plej rimarkinda estas la ĉeesto aŭ foresto de montetoj aŭ deklivoj, rokformacioj aŭ fosaĵoj. Signife, iuj difinita kapacito de la tero, ĝia forto, la ĉeesto de grundakvo. Estas tre grave, se ekzistas informo pri la ebla okazo de mineraloj. Se la informo estas konfirmita, la tero estos postulita havi ŝarĝon en la estonteco.

Ĝeneralaj karakterizaĵoj de la objekto esti taksita

Merkata komparo alproksimiĝo - la studo de la karakterizaĵoj kiuj pliigas la koston de instalaĵoj. Tiuj inkludas:

• la grandeco de konstruaĵo aŭ loka;
• Turdomoj;
• kaj la ĉeesto areon de helpaj instaladoj;
• plafono alteco.

Gravaj estas la materialo el kiu konstruis la konstruaĵon, pli moderna kaj pli fidinda estas, la pli alta la valoro de la proprieto. Lasta sed ne malpli kosto kaj la suma aspekto de la konstruaĵo, la ĉeesto de riparo kaj facila eniro. Se la enigo de la korto, ĝi estos paŝo-malsupren faktoro.

Manko de vivtenado - ĝi estas okazo por ŝanĝi la pritakso raporto. Ĉi tiu ŝtono estas farita sur la valoro de la kostoj de riparo aŭ restarigo laboro, konsiderante la avantaĝoj derivitaj de investoj utiligita en la konstruo aŭ riparo.

ekonomiaj fortoj

Kompara alproksimiĝo en nemoveblaĵoj - estas konsiderante eblaj ŝparadoj en energio rimedoj dum operacio. La konstanta kresko de la kosto de utilecoj faras homoj konstante pensas pri ŝparado kaj uzo de alternativaj energifontoj.

Aparte, ĉi tiu faktoro estas grava, se la objekto estas akirita por plua lizkontrakto. La pli granda la rilatumo de enspezo por elspezoj, kiuj estos uzata por operacio de la konstruaĵo aŭ ĉambro, la pli malgranda la grandeco de la reveno de kapitalo en neta enspezo de la luo de nemoveblaĵoj.

Ĉi tiu kategorio validas por mezuri la ĉeeston aŭ foreston de metroj, ĉu minimumigi varmo perdo okazaĵoj okazas.

aliaj indikiloj

Taksado implikas konsideron de la ĉeesto aŭ foresto de elementoj de servo. La plej simpla ekzemplo - se ekzistas lifto en la domo aŭ ne. La ĉeesto de kompletaj aŭ parta manko de komunikado, des pli konektita al la loka sistemo. Se tro multaj mankoj, la korekto estas portita malsupren. Korinklino de la nemoveblaĵoj estas tenita ankoraŭ por diversaj indikiloj.

La stadioj de setlejo

Ĉiuj kalkuloj estas bazitaj sur kompara alproksimiĝo de malfermita fonto informoj pri la realigita ĵus kun simila nemoveblaĵoj transakciojn.

taksado paŝojn:

1. Studo de similaj proponoj en la specifa nemoveblaĵoj segmento, identiganta comparables venditajxoj lastatempe.
2. La kolektitaj informoj estas analizitaj unuope kaj ĉiu frazo estas komparita kun la estimita nemoveblaĵoj proprieto.
3. Izolado prezoj karakterizaĵoj, amendoj al la taksado raporto.

Repacigo de alĝustigita prezoj kaj taksado de la fina valoro de la kompara metodo.

Avantaĝoj kompara alproksimiĝo

Unue, la metodo ebligas reflekti la opinio nur pri tipa aĉetantoj kaj vendistoj.

Taksado reflektas en la aktualaj prezoj, konsiderante ŝanĝoj en financaj kondiĉoj, eĉ inflacion. Taksado ĉiam statike bazita.

Taksi la specifa proprieto, ĝi ne estas necesa por lerni ĉiujn la merkato inmobiliario, sed nur simila objektoj. La tekniko estas tre simpla, kun fidindaj rezultoj.

... kaj malavantaĝoj

• Ĝi estas sufiĉe malfacila de establi la reala prezo.
• Kompleta dependeco de la agado kaj stabileco de la merkato inmobiliario.
• La complejidad de datumoj harmoniigo, kie similaj objektoj diferencas konsiderinde en terminoj de vendoj.

Konklude

La esenco de la kompara alproksimiĝo en la taksado de nemoveblaĵoj kompreni ambaŭ la aĉetanto kaj vendanto. La tekniko permesas la partiojn por esplori la merkato inmobiliario kaj certigi ke ili ne perdis. La taksado povas esti bazita sur jam kompletigis transakcioj aŭ proponas aliajn vendistojn. Ĉiukaze, la kompara metodo - a sistematización kaj komparo de datumoj de similaj ecoj. La ĉefa afero, ke la elekto de similaj eroj por komparo prenis en rakontas la specialajn aŭ nekutimaj faktoroj, kiel ekzemple la minaco de flankan kapto, ŝanĝoj en leĝoj kaj regularoj je la loka nivelo, aŭ fiasko konformiĝi al la prunto interkonsento, la ĉeesto de elementoj de devigo.