Tasko de apartamentoj en la nova konstruaĵo - kio ĝi estas? Por kaj kontraŭ de akiraĵo de novaj loĝejoj sub la kontrakto de asigno

Unu el la plej popularaj metodoj investi en la merkato inmobiliario - la atribuo de apartamentoj en novaj konstruaĵoj. Kio estas tio - komprenas ne ĉiuj, kaj ofte komencanto ne volas salaton kun ĝi. Laŭ statistiko, preskaŭ kvinono de ĉiuj domoj konstruataj estas vendita sub tiu skemo. Kiuj estas la ĉefaj avantaĝoj kaj malavantaĝoj de tiuj transakcioj? Kion la aĉetanto estas en risko?

Tasko de apartamentoj en novaj konstruaĵoj: kio ĝi estas?

Tasko - kontrakton por la transigo de proprieto rajtoj al tria partio. La transakcioj eblas ĝis la dato de la ŝtata komisiono, kie dokumentoj de titolon al la premisoj en konstruaĵo ankoraŭ ne ekzistas. Investanto kiu aĉetis domon en nova konstruaĵo ĉe konstrufirmao trapasas liaj rajtoj al propraĵo aliaj fizikaj personoj por pago. Tipe, la investanto ricevas la transakcio de 10 ĝis 90% reveno sur investis monon en novaj konstruaĵoj. Nova partoprenanto de dividis konstruo ankaŭ transdonita la rajtoj kaj devoj antaŭ la ellaboranto.

La asigno de proprietrajtoj al apartamento en nova konstruaĵo povas esti realigita en du manieroj:

• Laŭ la interkonsento kontrolo (vendanto repagas ŝuldon al la ellaboranto kaj la aĉetanto la financoj, la transakcio povas esti efektivigita plurfoje kun unu aspekton de nemoveblaĵoj);
• Sub preliminar kontrakto (ne subjekto al ŝtata registriĝo, ĝi establas la rajton de la vendisto kaj la aĉetanto por konduki la transakcio en la estonteco).

Elspezas okazas per reciproka interkonsento.

Kiel vendi apartamento en la konstruaĵo sur farita: Vizaĝoj

Kontrakto asigno iras tra kvar stadioj de pretigo:

1. Kontrolante la ellaboranto dokumentado:

• la kompanio ĉarto;
• Memorando de Association;
• registrita de ŝtata registriĝo kaj registrita en la Federacia Imposta Servo;
• permesas por konstruado;
• projekto deklaro;
• dokumentoj konfirmante financado.

2. La vendanto informas pri la intenco vendi la posedaĵon al la ellaboranto, kaj tiam devas akiri la konsenton de li skribe, tiel kiel dokumentoj konfirmante la foresto de financa devoj al la firmao. Ankaŭ postulas notaria konsento de la edzino vendi proprieto, rezolucio de kredito institucio (se loĝejo aĉetita sur la hipoteko), ekstrakto de la registro por vivteni spaco. Aĉetanto devas akiri notaria konsento de la edzino kaj preni al la banko kaj la hipotekon kontrakto por la provizo de loĝejo pruntoj (kun hipoteko).

3. Subteni cesión interkonsenton mem. Ebligas havi la ellaboranto en nemoveblaĵoj oficejo aŭ advokato.

4. Estas transigo de ŝtata registriĝo de la kontrakto en la divido Rosreestra.

Eblas asigno de hipoteko

La nuna rusa leĝaro establas ke la asigno de la hipoteko kaj apartamentoj en nova konstruaĵo eblas. Tiucele la vendanto devas akiri la skriba konsento de la kredito institucio, kiel ĝi trapasas lian financan ŝuldon al la aĉetanto en plena. Tiel, la aĉetanto konsentas plenumi ĉiujn kondiĉojn de la prunto interkonsento. Je tiu stadio, Vi devas zorge ekzameni la kontrakto de hipoteko pruntedonanta, kiel la banko rajtas fari ŝanĝojn en via propra.

impostoj

Laŭ la Imposto Kodo, post la asigno okazis en apartamento konstruaĵo, imposto de 13% devas esti pagitaj de la vendanto. La depreno estas farita de la kvanto de profito - la diferenco inter la enspezoj kaj la originala kosto de loĝado. Tiucele la vendanto submetiĝi al la Departemento de Imposta Inspekto Deklaro en la formo 3NDFL.

Ekzemple, se la apartamento iu acxetis per 1000000 kaj vendita sub la interkonsento por la transigo de 2000000, la kvanto de la imposto depreno estos sume 130.000.

Se la aĉetanto volas akiri imposto depreno por la aĉeto de nemoveblaĵoj, li devos demandi la vendanto kvitancon por la pago de impostoj.

goodies

Ambaŭ la vendisto kaj la aĉetanto profito post la asigno estas farita en la apartamento konstruaĵo. Kion tio profitojn?

La vendisto faras profiton el la vendo. Cetere, lia grandeco povas esti signife pli ol la kvanto originale investis.

Profitoj por la kliento:

• Malalta kosto kompare kun preta loĝado.
• La ebleco de individua planado.
• Aĉetita laŭleĝe pura apartamento.

contras

Malgraŭ tio, ke la transdono de rajtoj al la apartamento en nova konstruaĵo - unu el la plej popularaj traktas en la merkato inmobiliario, estas ankoraŭ riska. Inter la ĉefaj riskoj de forlaso;

• La bankroto de la konstruo kompanio.
• Nuligo de la asigno interkonsento.
• Duala vendo.
• Vendanto ne sciigi la ellaboranto de la komisio.

Ni nun konsideru ĉi tiuj punktoj en pli detalo.

konstrufirmao bankroto

Dum la periodo, rakontitaj de la momento de ŝtata registriĝo de la PO al la subskribo de la akto de transdono de la domo en operacio, intereso posedantoj povas transferir liaj rajtoj al la posedaĵo. La ĉefa kialo de la atribuo estas malobservo de ellaboranto de kvalitnormojn kaj la ripetita prokrasto de la konstruo. Tipe, ĉi tiuj cirkonstancoj estas pro la bankroto de la ellaboranto de la planitaj.

Post la komenca intereso posedantoj donos la rajton loĝejo en la nova konstruaĵo, la respondeco antaŭ la nova membro de POS estos portata ekskluzive ellaboranto. Se la ellaboranto atencas la POST kaj ne plenumi liajn obligaciojn, fino de la kontrakto de atribuo ne eblas. Nova intereso posedantoj venas procesado jam rekte kun la ellaboranto.

Komenca partoprenantoj en la konstruo eblas respondecaj de la konstruanto de la kontrakto, nur kiam li prenas sub garantiaĵo. Traktas la garantio estas ekstreme maloftaj.

Nuligo de la asigno interkonsento

Tasko por aĉeti apartamenton en nova konstruaĵo ne devus kontraŭdiri la normojn de ekzistantaj leĝaro kaj la kontrakto de partopreno en la artiko konstruo. Tasko interkonsento povas esti rekonita kiel nulo kaj malpleno en la jenaj situacioj:

• Komenca intereso posedantoj ne plenumi financan ŝuldon al la ellaboranto kaj la banko.
• Neniu skribita konsento akiris de la konstrufirmao.
• Ni ricevis skribajn rajtigo de la banko se loĝejo aĉetita helpe de kredito.

En la ĉeesto de almenaŭ unu el la supre erojn de la kontrakto de atribuo estas valida. Laŭ artikolo 390 de la Civila Kodo, la respondeco por la konkludo de nevalidan kontrakto falas tute sur la origina partoprenanto Ddu. Li devis pagi la monon transdonita al li, kaj por pagi intereson kaj repagi perfortajxon nemoveblaĵoj investantoj perdoj.

duala vendo

En 2011, rezolucio estis pasigita laŭ kiu ĉiuj POS estas submetitaj al deviga ŝtata registriĝo. Bedaŭrinde, la rusa leĝaro en la kampo de partoprena konstruo estas tute ne perfekta. Aparte, ekzistas risko de duobla vendoj en la atribuo de apartamentoj en konstruaĵoj konstruataj.

Praktike, ofte estas kazoj kie senskrupulaj vendistoj eniris en interkonsento kun la farita de multnombraj klientoj samtempe. Ĉi tio okazas ĉar estas prepara kontraktoj de vendo, la registriĝo de kiuj Rosreestra ne estas antaŭkondiĉo. Proprieto juĝe rekonis por la assignee kiu unue subskribis kontrakton kun la vendisto. Transfer mono al la vendisto devus esti nur post la ŝtata registriĝo de la PO.

La vendisto ne sciigi la ellaboranto

La vendanto devas akiri skriba konsento de la ellaboranto por vendi la apartamento. Alie, la nova intereso posedantoj suferos perdojn rilataj al tiu risko, inkluzive de la nekapablo resaniĝos de la konstruanto perdoj ĝis la cancelación de Po.

Ekzemple, se la nova intereso posedantoj en la kortoj volas reakiri kun la konstruo de puno por la prokrasto en meti en funkciado, ĝi povas nei.

Procesantaj la kontrakton en tribunalo

Per decido de la Tribunalo de fizikaj kaj juraj personoj povas esti opiniita nesolventaj aŭ bankrotis. En ĉi tiu kazo, ĉiuj transakcioj rilataj al la temo de aĉeto kaj akiraĵo de proprieto nemoveblaĵo estas rekonitaj dezerta en du kazoj:

• Kiam la kontrakto de vendo specifita intence understated prezo.
• La transakcio estis plenumita en malpli ol 12 monatoj antaŭ la komenco de la juĝo sur bankroto.

En juĝaj praktiko, estas kazoj kiam la samaj premisoj estas vendita sub kontrakto asigno plurfoje. Poste, la konstruo de nova partoprenanto pagas por la aĉetita proprieto. Komenca intereso posedantoj ĵetas la procezo de bankroto, kaj la transakcio estas nuligita. Tiel, la nova egaleco posedantoj ne nur sen la avidita loĝejo, sed sen la mono elspezita por la apartamento.

Sola centro asigno

En Peterburgo kaj Leningrado regiono ekzistas specialigita agentejo - la United Center farita. Apartamentoj en la konstruaĵo pli alloga al eblaj aĉetantoj, prefere ol dua hejmoj. Krome, la atribuo - iom komplika kaj temporaba procezo kiu postulas precizan scion de leĝaro.

La Centro de specialistoj havas ampleksan sperton en transakcioj de cesión kontraktoj. La agentejo ankaŭ havas propran datumbazo de provita proprietojn kiuj preskaŭ garantias la juraj pureco de transakcioj.

Unu el la plej riska, sed la plej atingebla formo de akiraĵo de nemoveblaĵoj - asigno de apartamentoj en novaj konstruaĵoj. Kian multon? Sub asigno rilatas al la transigo de registriĝo de proprieto rajtoj de la partoprenanto dividis konstruo al tria partio. Ĉi tiu tipo de transakcio havas innegable avantaĝojn, sed multaj malavantaĝoj. Por eviti problemojn kun la nemoveblaĵoj en la estonteco, devus konfidi transakcioj subteno de kvalifikita advokatoj. En Rusio ekzistas nur unu faka agentejo zorge de tiaj aferoj - Unuiĝinta Centro Taskoj.